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365体育直播澳洲城市和乡村的房产价格差异太大

2019-09-17 16:03  来源:365体育直播_官方认证平台

  官方利率下调0.25个基点从1.25%降低到1%,成为澳洲史上的最低利率。

  外界预测澳四大银行很有可能跟着储备银行的脚步降息,可能达到最低2.84%的利率..当然,央行降息的消息一出,房产市场马上有所动静。

  房产研究Propertyology的专员表示,过去12个月是澳洲房地产市场近30年来最糟糕的时期。

  分析发现,365体育直播塔州首都霍巴特和堪培拉,目前仍然是所有州府城市中最好的,最近房地产的变化可能会导致价格增速加快。

  同时,西澳的珀斯、昆州的布里斯班和南澳的阿德莱德都处于房地产周期的“正确阶段”,也就是供应和住房负担保持平衡。未来12个月内,这些城市都将产生一些增长,“但是不太可能有什么惊人的变化。”

  房产经济学者称,悉尼和墨尔本这两个最大的市场,住宅价值现在分别回到了2015年6月和2016年10月的程度。虽然很多拍卖成交的案例,成交额很大,但是成交量太小,专家仍无法做出大胆的预测。

  话虽如此,这些地区都是相当偏远,尤其是新州、维州和昆州,上述地区都距离首府城市至少100公里以上的距离。

  房价越高,租金收益率反而越低,便宜的房产可以提供较高的租金收益率,房东可以更轻松还贷。

  Blackwater租金收益率最高,为11.7%,当地周租金中位数为260澳元。

  很多人并不熟悉Blackwater,这是一个位于昆州Rockhampton以西200公里的小镇,独立屋中位数为12.21万澳元,在过去5年里,当地房价暴跌56.5%。

  Woree租金收益率为10.8%,公寓平均房价为13.32万澳元,过去5年增长14.4%。在全澳最值得投资100强中,昆州有42个区上榜,远高于新州(17)和维州(15)。

  而在澳洲前100强中,64个区独立屋收益率高,37个区是公寓收益较高,这些独立屋中位价介于89,483澳元到52,1597澳元之间,公寓介于133,205澳元到395,577澳元。

  Propertyology研究负责人Simon Pressley表示,房地产数据的滞后意味着,该研究中提到的许多地方的房价在纸面上还没有显着上涨,但积极的宏观变化意味着迹象已经显现。

  自2015年以来,房地产行业遭受了一系列打击,最终导致全国交易量急剧下降。这直接违背了改善经济条件和工资增长的所有努力。

  但是AMP 首席经济学家Shane Oliver却称,凡是并不都是黑与白!

  Oliver说道,尽管房地产市场目前正在从过去两年的房价触底中反弹恢复,但过去10年来房价都是属于相当高的。

  根据2019年Demographia网站的住房负担能力调查,澳大利亚房价是澳人收入的中位数5.7倍,但是美国仅为3.5倍,英国为4.8倍。在悉尼,是11.7倍,墨尔本是9.7倍。房价与收入/租金之间的差距,却有极大差距。

  也就是说,即使房价有所降低 (100万变成95万,300万降成120万),购买者是否“消费的起”,“负担的起”,应该是主要考虑。

  经济学家表示,澳洲城市和乡村的房产价格差异太大,于此同时与当地的繁荣和兴衰紧密相连。例如, 珀斯和达尔文过去5年因矿业萧条,房产出现大幅度的下跌。

  澳洲很多边远郊区,如不依附大城市,就是依附当地产业,房产市场也就如其相连。一荣俱荣!

  也就是说,放眼投资房时,周边环境和当地经济繁荣的周期,是否能持续持平或增长,应该首先列入考虑。这也解释了,悉尼墨尔本等大城房价永远居高不下的原因,因是自给自足的商业中心。

  除了房贷之外,很多家庭还有车贷,企业贷款,加上日常家庭开支等等,拥有的债务程度已经创下记录。

  也就是说,能办下贷款不一定换得了贷款,家庭能不能长期承受极大的债务负担?

  Oliver说道,按照目前澳洲的人口增长意味着每年需要额外增加75,000个住房 ,但似乎住房供应并未跟上人口激增的步伐。

  因此,房地产价格居高不下,房产泡沫化。自2015年以来公寓和单元房的供应激增,但经历了十多年来累积的供应不足,是澳大利亚住房保持相对昂贵的主要原因。

  Oliver说道,目前并不是减税或政府将税率降低的问题, “这些论调只适用于供需平衡、拥有经济房的国家。”

  也就是说,目前房产市场并不是“印花税”或其他税收的问题,而是居高不下的价格和整个国家的经济情况。或许花了原本在10年前能买5房的独立房的价格,购买了如今一栋2房公寓。政府免去几万元的税收后,对很多家庭来说日后的房贷仍是无法负担。

  过去15年中,澳洲各个城市的价格下跌幅度从5%到10%不等,近几年分别为悉尼,珀斯和达尔文的15%,21%和31%。因此让购房者产生错觉,他们认为这样的走向中,未来的房价只能是上涨!

  也就是说,目前悉尼的房价比起前两年有稍微反弹,但是整体房价仍是2015年来房价巅峰时期的走高状态。

  一栋价值50万的公寓,3年前被推高到70万,目前降低5%,价格仍在65万上下,整体而言房产经济仍处于泡沫阶段。

  每个城市有所不同或许因为长期的供需不平衡和泡沫走向,澳储备银行现金利率的变动对房价市场是有冲击的。

  最前面提到储备银行0.25基点的降息,将帮助对房产市场,带来小规模的繁荣。

  在过去的15年里,由于澳洲房地产的高走向和泡沫化,和高债务程度,房市出现过多次的崩盘迹象。

  但是AMP房产经济团队却认为,仅仅这些因素还不会导致真正的市场崩盘,但是如果澳洲的失业率再上升,利率不断增加,以及房产市场上供给远远大于需求的时候,那就是崩盘的时候。

  但是,依据澳洲目前政策和走向,并不可能同时满足上述的三个要素。因此,房价泡沫和高估,人民的高度负债,却没有崩盘的可能。

  也就是说,如果买家等待着澳洲房市崩盘,再出手捡便宜,除非出现全球或全澳性的大灾难,要不然基本是不太可能的!

  新西兰基督城,在2010年左右出现大地震后,房价一落千丈。但随之,当地的经济和繁荣也不在了。目前正属爬升阶段,或许10年后,将再次出现繁荣。也就是大灾难后的20年,成为复苏的周期巅峰。

  也就是说,房产市场的走向——现在,开春的当下,应该有所回升,如果有, 那就是房产将走上坡的积极信号!

  如果政府能兑现所有房产市场的承诺,包括减税、降率等等,一段时间之后,能看到房价的持续增加,或许能达到10 -15%增长。

  如果澳洲的失业率继续大幅度的增加,那么经济增长将会放缓,房价也将受到限制,最终将导致房价整体下滑。

  经济学家的分析称, 目前有意投资房产的买家,应该关注西澳首府—— 珀斯、昆州首府—— 布里斯本两地市中心的房产走向。这两个地区目前为最有增值潜力的中心城市。

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